英国气候保护规定正在不断提高一些能效标准，对于疫情和地缘政治双重夹击下并不景气的商业房产来说，未来情况很不乐观。

最近一份报告显示，英国市中心办公室今年2月的使用率不到25%，在疫情前，这一水平保持在55%到60%。

即将出台的气候新规，可能会导致商业地产的业主，尤其是小型业主被迫退出这一市场。

英国绿色建筑规定

英国气候保护协会2007年在英格兰和威尔士引入能源效率证书，要求对居住用建筑的能源性能进行披露。根据规定，所有住宅建筑都需持有能源效率证书，证书将提供从高到低——A到G七个等级。

自2018年4月开始，在英格兰和威尔士持有评级低于E的住宅建筑将被视为非法。2020年4月开始，该规定覆盖到两地所有私人租赁建筑；2023年4月开始，除豁免外，英格兰和威尔士所有的商业租赁都将被包括在内。若房东在限期内未完成对建筑的改造，届时可能被罚款最高5000英镑。

2021年，英国政府进一步收紧气候规定，从2025年12月31日开始，所有新出租的房产评级不得低于为C；已出租的房产需在2028年年底完成改造，最高罚款从5000英镑增加到30000英镑。

最新的规定则是要求在2027年前，所有商业建筑都需达到最低等级C级，到2030年则需达到最低等级B级。2023年4月起，若其证书为F或更低且继续出租，将导致至少5000磅、至多150000英镑的罚款。

然而，目前私人租赁部门中大约三分之二的房屋评级在D以下。问及房产低于C级的房东，他们认为每处房产平均需要花费10400磅才能满足政府的能源效率要求。英国的商业建筑则有85%被评为B级以下。

要在限期内实现对房产的改造，这对房产拥有者来说是个很大的挑战。

根据第一太平戴维斯公司的评估，完成所有工作场所的改造至少需要600亿英镑，折合人民币约5000亿。

小业主恐受伤最深

对于大型房产公司来说，成本压力尚算可控。第一太平戴维斯的商业地产分析主管Oakley认为：“对于区域性的大城市和伦敦的大房东来说，购买更贵的绝缘材料、新的固定装置或是使用更清洁的电力基本上是可行的，因为他们平均下来的资本价值足够高。”

英国主要的上市房屋业者，如英国土地公司(British Land)、Landsec和GPE都已开始投资进行绿化建筑，并确信这种绿化能吸引潜在的、对绿色建筑更加青睐的租户。

但很大一部分商业建筑的拥有者是规模小、资本少的业主，对他们而言，改造新增的成本很可能压倒他们出租获得的回报。

Oakley举例：“问题在二级城市，那里的租金最多只有20英镑每平方英尺，你要如何实现花80英镑每平方英尺来满足新的规定。”

这种情况下，小业主只能提价。但面对供应链中断后，已经提高很多的房地产价格来说，他们现在对租户的吸引力已经越来越低。

留有余地

所幸，法规还有变化的余地。

Oakley和Landsec公司的首席执行官Allan都将这个证书制度理解为一个“生硬”的方案，因为它对排放的计算是理论性地建立在一个单一的截止日期上，就像是手机或是电脑厂商提供的对电池的效率评估一样。

理论和现实未必那么吻合。据Oakley估计，到2030年，可能会推出一个更细微的排放监测系统，可以在实际的一段时间内捕捉电力使用量。

他认为现行法规和市场一定会再变化，来避免房东收不抵支。

（文章来源：财联社）