深圳，2023年5月18日——“五一”假期消费火热，各地楼市冷热不均，如何看今年楼市走势？戴德梁行今日发布《2023年第一季度全国住宅市场研究》，报告显示：
需求端传递积极信号，一季度住宅新房销售面积同比止跌回升
住宅新房销售均价同比回升，70城新房环比上涨城市数量创近4年来新高
一季度重点24城新房市场多现供不应求，新房成交向热点城市集中的趋势明显
需求端传递积极信号，一季度住宅新房销售面积同比止跌回升
一季度，全国住宅销售面积26,251万平方米，同比小幅上涨1.4%。年内住宅累计销售面积自2022年初以来首现同比正增长，其主要原因在于疫情防控放开后市场转暖的预期下，积压的刚性购房需求及改善性需求集中释放，带动不少热点城市的住宅销售回暖，政策利好的叠加也对市场信心的恢复传递出积极信号。
但仅仅依赖前期积压需求的扎堆释放所带动的成交热度似乎难以支撑起楼市的持续回暖，中国房地产的恢复还有赖于整体经济的提振及房地产业步入健康发展通道。
图1：全国住宅销售面积走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
住宅新房销售均价同比回升，70城新房环比上涨城市数量创近4年来新高
疫后需求端的回暖迹象对房价止跌回稳构成一定支撑，而在房价相对较高的热点城市住宅成交率先修复好转也从结构上拉高了全国住宅新房的销售均价。一季度，全国住宅销售均价10,532元/平方米，同比上涨6.3%。数据指标的显著增长也将有助于进一步巩固市场预期，促使观望者入市交易，为全年住房成交持续恢复奠定良好的基础。
图2：全国住宅销售均价走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
3月，70城新建商品住宅环比上涨城市有64个，比2月增加9个。新建商品住宅价格环比上涨城市数量已超过九成，创下自2019年6月以来的45个月新高，反映出楼市需求端的积极变化。与此同时，70个大中城市中新建商品住宅销售价格同比上涨城市较上月增加4个至18个，51个城市同比下降，但同比降幅总体收窄。
图3：24个重点城市住宅新房批准上市面积与销售面积对比（2023Q1）
资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
一季度重点24城新房市场多现供不应求，新房成交向热点城市集中的趋势明显
2023年一季度，24个重点城市住宅新房累计批准上市面积共计3,377万平方米，销售面积共计4,785万平方米，分别较上年同期上涨11.5%和17.1%。不同于全国住宅待售面积增加的情况，重点24城需求端增长更为显著，带动供销比由上年末的0.91下降至0.71，库存去化随之加快。
结合具体成交量来看，在24城样本中，武汉、上海、成都、郑州、天津的季度新房销售面积均达到300万平方米以上，反映出热点城市需求活跃的趋势。
图4：24个重点城市历年新房成交量占全国总成交量比例走势(单位：万平方米)
数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部；
指标反映对应分组内样本城市的月均成交量之和
2023年一季度，全国新房成交2.6亿平方米，同比上涨1.4%；24个重点城市成交0.48亿平方米，同比上涨17.1%。24城新房成交量占全国比重创6年来新高，达到18.2%，较2022年的15.1%上升3.1个百分点。新房成交向热点城市集中的趋势明显，也意味着在经济及行业前景仍不明朗的背景下，一二线重点城市供需两端的复苏进程往往相对较快。
戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，一季度政策面仍然以稳为主，延续“稳支柱、促需求、防风险”的定调，聚焦释放合理的住房消费需求。中央层面多次重申房地产在国民经济的支柱产业地位、房地产对于经济增长和保障民生有重要意义，为市场传递积极信号。各地持续多措并举，大力支持刚性和改善性住房需求，因城施策提振购房者信心。随着经济逐渐恢复，市场信心也得到一定程度的修复，一季度房地产市场多项指标环比有所好转。
从市场表现来看，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析，春节后伴随疫后经济活动恢复，楼盘客流变多、中介带看量增加，市场初步呈现回温迹象；在各地宽松政策推动下，一季度全国住宅市场成交面积同比增速由负转正，销售金额也实现7.1%的同比增长；除了旨在支持刚需和改善型需求的政策效果陆续显现外，部分热点城市土拍市场也有所升温......市场需求面传递出积极信号。但前期积压的购房需求在年初集中释放所带来的需求增长似乎不足以支撑年内楼市持续回暖复苏并走出调整期，楼市的向好发展还有赖于宏观经济及行业的复苏。与此同时，在“房住不炒”方向下，核心一二线城市为防范市场快速反弹对于楼市调控政策的调整亦非常谨慎，也因此令后续政策刺激具备较大空间，对于刚需及改善性需求的信贷支持及购房门槛的降低或有望刺激核心城市需求的持续回温，进而带动整体市场信心。预计在宏观经济持续修复、政策面不断优化的背景下，楼市仍以波动性恢复为基调，而价格上行走势的动力仍显不足。
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