一、美国地产周期快速切换。


(资料图)

2020-21年,美国房地产市场在新冠疫情冲击后快速复苏,并进一步演化为2007年次贷危机以来最盛的“地产繁荣”。本轮地产繁荣是短周期(新冠疫情后的政策刺激)与长周期(次贷危机后的库存周期)交织的结果。2022年以来,美联储大力度紧缩后,房地产市场首当其冲,住房销量、市场景气等指标降温程度堪比2007-08年次贷危机时期。展望2023年,预计美国房市延续降温,但空间或有限。海外主流机构预计,2023年美国房价或从2022年峰值下降5-10%。我们估算,2023年长期贷款利率均值或较2022年上行1个百分点,继而或使2023年美国成屋销售下降7.5%,营建许可下降10%,成屋中间价下降5%。

二、美国地产金融风险可控。

1)房价上涨合理。首先,横向比较,美国房价涨幅并未明显超过其他发达经济体。其次,纵向比较,经CPI调整后的美国房价涨幅低于次贷危机前水平,房价房租比短期摸高不足以构成风险信号。再次,美国住房自有率与房屋空置率较低,房价上涨更有实际需求支撑。

2)风险敞口有限。从居民资产端看,美国居民杠杆率和家庭资产负债率均处低位,居民资产端对地产的风险敞口较小。从银行资产端看,当前住房抵押贷款占比及拖欠率均处于历史低位,银行面临的相关流动性风险较小。

3)政策保驾护航。全球金融危机的前车之鉴下,美联储预防和应对地产危机的工具更加充足。值得一提的是,美联储默许本轮MBS缩表持续慢于计划,或也是出于管控地产风险的考虑。美国房地产相关财政支持政策仍有余力,有望进一步托底地产“软着陆”。

三、美国地产降温影响有限。

1)经济增长:美国地产降温对GDP增长的冲击集中体现在住宅投资,预计2023年住房投资(-16%)拖累美国GDP增速0.75个百分点,住房服务消费有望保持小幅正增长。房价下跌带来的负财富效应或相对有限。

2)就业:地产降温对美国就业市场冲击较小,因房地产相关行业吸纳就业人数有限,且已实现“充分就业”。

3)通胀:地产降温最终将有助于美国通胀降温,即使租金变动存在滞后性。预计2023年上半年美国CPI住房租金分项环比增速平均保持在0.5-0.6%高位,下半年有望回落至0.4%以下。

4)货币政策:地产降温对经济和就业的负面冲击有限,且有助于遏制通胀,所以或不会干扰美联储紧缩的政策立场。但从另一个角度看,地产降温使美联储有信心在2023上半年停止加息。

5)资产:历史上,美国房价下跌时期通常出现“地产股弱、债强、美元弱”的组合。然而,2023年美国房价下跌或难立刻驱动货币政策转松,继而可能呈现“地产股先弱后强、债不强、美元不弱”的特殊局面。

(钟正生为平安证券首席经济学家、研究院院长)

(文章来源:第一财经)

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