代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

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黄埔和番禺，作为广州两大毗邻市中心的近郊区域，今年热度却是截然不同。

日前，克而瑞总结了广州土地市场2023年上半年表现

从各区宅地供求来看，番禺热度一骑绝尘，摇号率高达83%；而同样作为近郊、也是广州置业热土的黄埔却是相当落寞。

数据显示，今年上半年，黄埔仅挂出宅地1宗，地块原计划于下月正式出让。然而，就在前天（6月27日），广州公共资源交易中心却宣布，地块因故终止出让。

这是什么情况呢？

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先延期后终止，黄埔怂了？

5月19日，黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块正式挂牌。作为黄埔今年挂出的首宗宅地，市场对其关注度不低，由于毗邻萝岗立交，业内将其戏称为黄埔区“兰亭盛荟”。

但是，这宗地块的出让过程却有些波折。

地块一开始计划在6月19日正式竞拍的，但到了6月7日，官方却发出了“延期”公告，将竞拍日期推至7月10日。紧接着到了6月末，官方再次“变卦”，直接宣布“终止出让”。

先延期后终止，个中缘由让外界议论纷纷，大部分观点归咎于地块不够优质，没被房企相中。

众所周知，在黄埔楼市进击的这些年，土市也是一度高热。

克而瑞数据显示，过去两年，黄埔宅地的成交率是100%。在房企流动性和土市拿地条件都相对宽松的2021年，黄埔多宗宅地溢价直冲45%。

现如今，黄埔土市怎么熄火了呢？

据官方信息，黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块位于广深高速公路、开创大道交汇处，属于科学城板块。起拍总价为28.9亿元，折合楼面价5777元/㎡，看似“笋”字当头。

但地价低的背后也附带着许多不可避免的硬伤。

首先，地块被高速路一分为二，区政府计划在萝岗立交上盖大型景观公园，开发难度不低，隐藏了相当高的成本。

地块设计图

其次，地块要求的配建也不少。据官方信息，地块不仅要求配建不少于24班的小学和一所18班幼儿园，还需配建38665平方米的政策性住房（由政府以3500元/㎡回购）。

一套操作下来，房企拿地成本远远高于明面上的5777元/㎡，性价比大打折扣。

此外，并非所有立交上盖项目都能像“幸运儿”兰亭盛荟，在高速环绕下房价还能一路高歌。临近高速带来的噪音和粉尘污染，基本都会给未来项目的销售带来一定的负面影响。

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楼市降温，黄埔业主“踩踏出货”？

不过，即使抛开地块本身的硬伤不说，黄埔今年楼市显著降温，一定程度和土地市场相互影响。

记得黄埔楼市最火的时候，一房难求是常态，一二手房价倒挂现象屡见不鲜，甚至某人气项目选择在夜间偷偷开盘。

但今年，情况显然不同了。

从近一年黄埔一手市场表现看，尽管区域月均成交仍保持在1000套以上，部分热门项目成交也没有出现剧烈波动，如黄埔新城、中央城、城市之光、富颐华庭等7个项目今年成交量仍高于300套（统计区间：2023年1月-6月中）。

但房价却有些许熄火，数据显示，今年以来，黄埔新房成交均价有所回落，与去年6月最高值相比，下降了约3000元/㎡.

此外，黄埔今年二手市场也是形势严峻。

楼市高温的时候，黄埔二手市场的关键词是“一二手倒挂、业主抬价”，现如今，小编每看到黄埔的新闻，都离不开“抛售、割肉、抄底”这些字眼。

根据自媒体不完全统计，科学城、老黄埔、长岭居等热门板块，共有12个二手小区出现挂牌均价下滑的情况，其中包括大家熟悉的各大标杆项目，时代春树里、金色梦想、东汇城、金碧花园、幸福誉等等，降幅约在14-31%之间。

黄埔部分片区二手房价近一年变化

单个二手房源更是不乏“大跳水”现象，比如热度颇高的东荟城。

据了解，2021年，该小区二手房成交价最高去到近5万/㎡，比周边新房（品秀星樾3.68万元/㎡，中央城3.6万/㎡）高出一大截，但项目近期有房源挂出3.2万/㎡，创下历史新低。

还有与东荟城相距不远的中海誉城，有房源挂牌价低至2.6万/㎡。要知道，项目曾经刺破4字头，而如今这样的历史低价，挂牌了3个月却还未被“捡漏”，隔着屏幕都感受到业主的无奈。

总而言之，相比火热时期的黄埔楼市，今年热度是肉眼可见在下降。

有观点认为，这与接下来黄埔旧改将陆续入市脱不开关系。业主唯恐被套牢，纷纷割肉跑路，买房人也犹犹豫豫，担心抄底抄在半山腰。

毕竟今年以来，黄埔旧改新闻就屡次活跃在大众视野。据媒体统计，2023年广州城市更新项目年度计划中，黄埔共有70个项目被列入计划，其中新开工项目7个，前期工作项目多达32个。

名单范围横跨整个黄埔区，未来将释放出巨量的商品房和回迁房。

不过，客观说一句，旧改虽多，但其前后所涉的周期比普通的项目开发要漫长许多，因此大家也不必过于恐慌。

对于当下的黄埔楼市和土市，大家怎么看？