近日，海南省人民政府办公厅印发《海南省农垦经营性建设用地入市试点办法》(以下简称《办法》)，进一步将农村土地入市改革试点拓展到农垦。据了解，《办法》自2022年1月1日起施行。
农垦经营性建设用地可入市交易
《办法》所称农垦经营性建设用地，是指土地使用权登记在省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业名下，依据市县国土空间规划(含控制性详细规划及村庄规划)中确定为工矿、仓储、商业服务业以及租赁性住房等经营性用途的土地。
农垦经营性建设用地使用权可以经依法办理手续后自主开发，也可以转让、租赁、与他人联合办企业等方式进入土地市场公开交易用于第二条规定的产业项目建设，自主开发和入市开发的项目必须符合国家和我省产业政策以及生态环保要求，不得用于商品住宅建设。
使用权租赁年限最长不得超20年
《办法》指出，农垦经营性建设用地使用权转让、租赁和与他人联合办企业，应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。农垦经营性建设用地使用权转让、与他人联合办企业的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。农垦经营性建设用地使用权的租赁年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。
未按约定开发致土地闲置将被处置
依法取得农垦经营性建设用地的受让人，未经依法批准，不得擅自改变土地用途、容积率等规划条件，不得擅自转让(转租)或者分割转让。
取得农垦经营性建设用地的使用权人，未按照转让、租赁合同或联合办企业有关协议约定的开发期限开发土地、造成土地闲置的，由市县自然资源和规划主管部门依据闲置土地处置的有关规定进行处置。
任何单位和个人不得违反本办法，擅自扩大试点范围或在试点范围以外项目用地实施入市，违反本办法规定，以买卖或者以其他形式非法转让(租赁、与他人联合办企业)农垦经营性建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》非法买卖转让土地等有关规定处理。未经依法批准擅自将农垦农用地用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》非法占地等有关规定处理。
入市途径
农垦经营性建设用地可采取存量入市、整治入市、新增入市3种路径：
一是存量入市，即依法取得、符合规划的农垦存量经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可以直接就地入市。
二是整治入市，即农垦零星、分散的生产队居民点建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，由省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到同一试点项目范围内入市。
三是新增入市，即试点项目区域生活和生产及其配套功能需要，确需少量新增建设用地，可由土地使用权人(省农垦投资控股集团有限公司或其下属二级企业)报所在地市县人民政府同意后，依法办理农用地转用手续(不收回国有划拨土地使用权)，按农垦经营性建设用地入市。
以盘活存量建设用地为主：农垦经营性建设用地入市以盘活存量建设用地为主，新增入市建设用地面积原则上不超过该试点项目区域内符合规划的农垦经营性建设用地面积的10%。
入市条件
《办法》提出，农垦经营性建设用地入市应当符合以下6个条件：
一是符合所在地详细规划(含控制性详细规划及村庄规划)、相关产业政策以及环保要求;二是土地及地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰，不存在权属争议;
三是土地利用现状为建设用地或已依法办理增减挂钩、农用地转用手续;
四是地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕并签订补偿协议;
五是未被司法机关、行政机关限制土地权利;
六是法律法规规定的其他条件。
入市程序
农垦经营性建设用地使用权存量入市按以下程序进行办理：申请及审查;地价评估;入市方案拟定;入市方案审批;公告及交易;签订成交确认书及公示;签订流转协议。
农垦经营性建设用地使用权整治入市按以下程序进行办理：前期工作;复垦验收;增减挂钩;地块入市;地类变更。
农垦经营性建设用地使用权新增入市按以下程序进行办理：申请及审查;办理农转用手续;地价评估和补缴地价款;地块入市。
出让手续
交易双方签订土地入市协议并完成土地入市价款支付后，应当依法办理划拨转出让(租赁)手续。
按存量入市、整治入市方式转让的，由受让方与所在市县自然资源和规划部门签订土地使用权出让合同，补办划拨土地使用权出让手续，并由土地使用权人将该宗地经确认的评估价格40%作为补缴的土地出让金缴纳给所在市县人民政府。
按新增入市方式转让的，由土地使用权人补缴地价款后，由受让方与所在市县自然资源和规划部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续。
按租赁方式入市的，由土地使用权人按照经确认租金的40%交纳土地收益。
按与他人联合办企业方式入市的，以经评估确认的土地入股额的40%补缴土地使用权出让金。
产权转移登记
以转让方式取得农垦经营性建设用地使用权的，受让人按照合同约定向土地使用权人付清土地入市价款，完成补缴地价款、土地收益或出让金等划拨转出让手续，转让人向主管税务机关缴纳土地增值税、受让人向主管税务机关缴纳契税后，方可申请办理《不动产权证书》。其中，按存量入市方式进行交易的，办理国有划拨建设用地转出让不动产权登记;按整治入市、新增入市方式进行交易的，办理国有出让建设用地不动产权登记。
与他人联合办企业涉及土地使用权转移的，转让人向主管税务机关缴纳土地增值税、受让人向主管税务机关缴纳契税后，可申请办理不动产产权转移登记。
以租赁方式取得农垦经营性建设用地使用权的，不办理不动产产权登记。(记者林道亨)
