2023年初以来,在美联储加息周期尚未结束之前,美国住宅地产市场明显回暖,新屋开工、销售和建造增速触底上升,房价环比增速由负转正。作为最具利率敏感性的部门,美国地产为何对利率出现“脱敏”?

热点思考:美国地产为何对利率“脱敏”?


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本轮加息周期中,美国地产对利率显著“脱敏”,量价相较低位均有不同程度回升。新房销售量在2022年7月触底回升,成屋销售量2023年1月触底回升,截至2023年5月,新房销售环比达12.2%,同比达20%。新屋开工量今年1月以来明显反弹。美国FHFA、房地美房价指数及前20城房价环比增速均转正。

供求角度而言,美国住房供给不足的矛盾源于2008年金融危机后的长期去杠杆。供给侧,2008年后,美国地产投资占GDP的比重和银行贷款占比均大幅下降。需求侧,美国千禧一代人口大量进入房地产市场,新增家庭数量不断上升,2015年到2021年,美国住房增加了约630万套,但美国家庭数量共增加了790万户。

美联储快速加息导致住房供不应求的矛盾集中暴露。供给侧,高利率加剧了成屋业主的惜售行为,二手房供应量明显减少,库存处于低位。需求侧,2022年以来的加息并未对劳动力市场构成显著冲击,房价收入比降低,居民负担能力相对提升。另一方面,去年底至今年2月,房贷利率下降又减轻了每月还款压力,支撑了需求侧的韧性。

展望未来,短期而言,供求矛盾使美国地产的反弹可能延续。美国房地产库存仍处于历史低位,截至今年5月,美国二手房库存仅可供应3个月,新房可供应月份约6.7个月。反映销售前景的NAHB市场指数、未来6个月的预期指数以及潜在买家的流量指数自年初以来连续回升,截至今年6月,NAHB未来6个月的预期指数已上升至62。

中期而言,地产回暖会提升通胀粘性,短端利率维持高位及期限结构的“陡峭化”或从需求端压制地产高景气。鲍威尔6月例会后持续释放鹰派言论,认为2023年或再加息两次,近期抵押贷款利率明显反弹。美国5月份平均房贷还款额已上升至2500美元,在储蓄消耗、财政补贴退坡的情况下,这会继续抑制地产需求的释放。

海外事件&数据:美国耐用品订单回升,PCE通胀回落

美国5月耐用品新订单增速回升。美国5月耐用品新订单增速环比初值录得1.7%,大幅超出市场预期-0.9%和前值1.2%,同比增5.4%,前值4.3%。交通设备增速最高,同比达18%,电气设备同比6%,前值4%。交通设备中,汽车及零部件同比增5.7%,前值4.2%,商用飞机同比60.9%,前值22%。

美国5月PCE、核心PCE物价指数同比环比基本符合预期。美国5月PCE物价指数同比上涨3.8%,预期3.8%,前值4.3%;环比增0.1%,预期0.1%,前值0.4%。剔除食品和能源后,5月核心PCE物价指数同比上涨4.6%,略低于预期4.7%,前值4.7%;环比上涨0.3%,预期0.3%,前值0.4%。

美国一季度GDP增速上修。美国2023年一季度GDP环比折年终值由1.3%上调至2%,居民消费支出进一步上调,从此前的环比增3.8%上修至4.2% 。6月24日当周,美国红皮书零售增速0.5%,前值0.9%,纽约拥堵指数回落,美国当周初请失业金人数24万人,前值27万人;续请失业人数174万人,前值176万人。

(文章来源:第一财经)

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