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从2022年7月至今，欧洲央行在本轮加息周期中已经累计加息375个基点，并且加息之路仍未走到尽头。在此情况下，高利率正在给欧洲的房地产市场带来冲击，借贷成本的快速上升叠加高涨的通胀，打击了民众的购房热情，欧洲房地产市场热度已经开始降温。

当地时间5月9日，德国联邦金融监管局(BaFin)负责人马克·布兰森表示，在当前的市场动荡中，预计商业地产行业将出现严重疲软。明晟公司（MSCI）分析称，欧洲商业房地产投资在2023年第一季度降至11年以来的最低水平，原因是利率上升和对经济前景的担忧导致投资者搁置了收购计划。作为欧洲最大的商业房地产行业，写字楼销售数量在第一季度降至有记录以来的最低水平，交易额则跌至108亿欧元(约合119亿美元)，创下13年以来新低。

欧盟统计局今年4月更新的数据显示，与2022年第三季度相比，2022年第四季度欧元区房价整体下跌1.7%，欧盟房价整体下跌1.5%。这是欧元区自2008年第四季度(-1.7%)和欧盟自2009年第一季度(-1.9%)以来最大的季度降幅。2022年第四季度，有15个成员国的房价出现下降，降幅最大的是丹麦(-6.5%)、德国(-5.0%)和塞浦路斯(-4.0%)。

当前，欧元区已开始出现信贷紧缩的情况，企业贷款和住房贷款的需求下降幅度达到了国际金融危机以来之最。而导致信贷条件收紧的关键因素就是欧洲央行持续性的加息。在5月加息25个基点后，欧洲央行的主要再融资利率、边际借贷利率和存款机制利率分别上调至3.75%、4.00%和3.25%。

尽管欧洲央行在5月已经放缓了加息的脚步，但是同时也透露出了或将继续加息的信号。欧洲央行在5月的货币政策声明中指出，欧洲央行管理委员会未来的决定将确保政策利率达到足够严格的水平，以实现通胀及时回归2%的中期目标，并将在必要时保持在这一水平。将继续采用依赖数据的办法来确定适当的限制水平和期限。并且，欧洲央行行长拉加德也在货币政策会议后的新闻发布会上明确表示，欧洲央行将不会停止加息。

而这就意味着，为了继续抗击通胀，欧洲央行的加息脚步暂不会停歇。在此情况下，利率的提高将进一步推升融资成本，打压信贷需求，欧洲的信贷条件或将继续收紧，欧洲房地产市场可能将面临更多的不确定性，房地产行业的融资能力也将面临更多的挑战。与此同时，在欧洲央行连续大幅加息的背景下，欧洲经济增长前景也备受关注。如果未来欧元区显露出更多经济疲软乃至衰退的信号，市场对于经济衰退的担忧也可能阻碍租金收入的增长。

国际货币基金组织（IMF）在其最新的欧洲地区经济展望报告中指出，即使避免了更广泛的金融危机，房地产市场的无序调整也可能发生。一些欧洲国家的房地产市场已经开始调整，如捷克共和国、丹麦和瑞典。如果金融状况收紧程度超过预期，房价可能加速下跌。这些价格下跌将对家庭和银行的资产负债表产生不利影响。

而随着欧洲央行提高利率以降低通胀，抵押贷款支付可能也会上升。因此，抵押贷款持有人的可支配收入可能会减少，在某些情况下，甚至可能达到无法偿还贷款的程度，银行也将因此面临困境。

IMF强调，将房价与其基本驱动因素联系起来的实证模型指出，在大多数欧洲国家，房价被高估了15%至20％。因此，在抵押贷款利率仍在上升、实际收入受到通胀影响的情况下，许多欧洲市场的房价最近一直在下跌。

（文章来源：金融时报）